7月1日，美国国土安全部DHS/美国移民局USCIS关于EB-5项目的一份重磅文件进入《联邦公报》Public Inspection预公开系统。经核实，文件题为 “EB-5 Reform and Integrity Act: Ensuring the Integrity of the EB-5 Program; Automatic Revocation of Petitions for Immigrant Classification”，文件号为2026-13392，页数358页，提交时间为2026年7月1日上午8:45，计划正式刊登日期为2026年7月2日。
需要先说清楚：这不是一部“新的EB-5法案”，而是DHS/USCIS为落实2022年《EB-5 Reform and Integrity Act》（RIA）而发布的拟议规则。RIA由美国总统于2022年3月15日签署，本次拟议规则的核心，是把RIA中的监管、合规、投资人保护、区域中心管理、再投资、就业计算等要求进一步细化成可执行的监管框架。
同时，这份文件目前属于“拟议规则”阶段，并非最终规则。Federal Register页面也提示，Public Inspection文件在正式刊登前仍属于未发布文件，法律研究应以最终正式版本核对为准。公众评论期为正式刊登后60天，评论需通过regulations.gov并注明DHS Docket No. USCIS-2026-0100。
为什么这份新规重要？
过去几年，EB-5已经进入RIA后的新周期，但很多具体操作仍依赖法律文本、政策手册、表格说明和个案实践。本次358页拟议规则的意义在于：DHS试图把这些分散的规则系统化、法规化。
拟议规则列出的主要修订包括：反欺诈与国家安全措施、新定义、优先日保留、投资金额与投资期限、就业创造要求、TEA认定、基础设施项目、区域中心项目申请、再投资、推广方注册、处罚机制、审计、解除条件绿卡程序，以及移民申请自动撤销等。
简单说，EB-5正在从“项目销售驱动”进一步转向“合规监管驱动”。
对于区域中心项目而言，I-956F将继续是项目层面的关键文件。
拟议规则明确：区域中心投资人提交I-526E时，必须提供其投资与区域中心已提交或已获批I-956F项目申请相关联的证据；没有相关项目申请证据的I-526E，USCIS拟继续拒收。
更重要的是，USCIS不会在项目申请审理完成前审理关联投资人的I-526E，因为投资人的部分资格基础依赖项目申请的批准。
这意味着，未来投资人做尽调时，不能只看项目宣传、开发商背景或募资材料，而要重点核查：I-956F是否已递交、是否有收据、是否已获批、项目申请中的就业创造、资金路径、商业计划和合规文件是否经得起审查。
拟议规则把区域中心的持续监管放在非常核心的位置。USCIS拟要求区域中心建立对NCE和JCE的持续监控与监督机制，涵盖移民法、刑法、联邦及州证券法、投资条款和资金使用等方面。
审计方面，USCIS拟至少每五年对每个指定区域中心进行一次审计，并可查看区域中心、NCE、JCE相关文件，进行访谈或现场检查。区域中心还需保存项目申请、年度报告、投资人资金流向等记录，相关记录至少保存五年。
现场检查方面，USCIS可在至少24小时通知后对区域中心进行现场访问，也可随时对NCE或JCE进行现场访问。若相关主体拒绝配合，可能导致区域中心终止或NCE/JCE被禁止参与项目。
再投资规则正式写入框架
再投资一直是EB-5中的高频问题。此次拟议规则明确：在满足条件的情况下，NCE可以将区域中心投资人的资金再投资到美国或其领土内的商业活动中，以维持资金“at risk”。条件包括：原商业计划已被善意执行、已创造足够就业、JCE已按商业计划或获批修订偿还初始资金、资金继续处于风险状态且不得投向被动投资，如二级市场证券或与商业活动无关的一级市场证券。
拟议规则还提出，再投资通常应在资金返还NCE后三个月内完成；USCIS可根据具体商业活动和整体情况接受更长时间的合理解释。若NCE不符合再投资要求，USCIS将终止区域中心资格，并可能对NCE采取禁止参与或其他处罚。
这对投资人意味着：项目是否有清晰、合规、可执行的再投资机制，将直接影响绿卡路径和资金合规安全。
EB-5的核心仍是创造就业。拟议规则重申，每位投资人必须创造不少于10个合格全职就业岗位，并强调就业必须与投资人资金之间有更紧密的因果关联，即就业应当是“因该投资资金而产生”。
区域中心投资人仍可依赖经济学模型，但规则拟限制最多90%的就业可来自间接就业，剩余10%必须通过直接就业建立；如果施工期少于两年，间接就业最多只能满足75%的就业要求，直接就业还需按就业创造活动时长进行比例计算。
此外，DHS拟禁止用“游客消费”作为经济模型输入来证明合格就业，也拟取消以EB-5资金偿还过桥融资后再把相关就业归因于EB-5资金的做法。
这对酒店、文旅、商业地产和使用过桥融资的项目尤其重要。
RIA的一大方向，是在加强监管的同时保护善意投资人。拟议规则明确，在区域中心被终止、NCE或JCE被禁止参与，或出现影响投资人资格的重大变化时，符合条件的投资人可通过修订申请维持资格。
拟议规则还提出，若投资人按要求提交修订并继续证明资格，可以保留原EB-5申请的优先日，即使早先申请仍在审理中，也可在特定条件下保留该优先日。
这对排期国家投资人尤其重要，因为优先日不仅是排队位置，也关系到后续身份调整或领馆程序的时间安排。
双递交仍是境内投资人的重要窗口，但不是人人适用
RIA后，部分EB-5投资人可以在签证名额可用的情况下，进行I-526/I-526E与I-485身份调整的同步或后续递交。拟议规则的法律依据部分也提到，INA 245(k)和245(n)允许某些EB-5投资人在提交移民申请时同步或随后提交身份调整申请。
但要注意，双递交并不等于所有境内投资人都可以递交。USCIS公开说明也强调，只有在移民签证名额“立即可用”时，才可提交I-485调整身份申请。(USCIS)
因此，投资人需要同时看身份状态、出生地、EB-5类别、签证公告牌以及当月USCIS采用的表格，不能只听“可以双递交”这一句话。
投资金额：当前不是简单“涨价”，但2027调整值得关注
本次拟议规则将RIA确立的投资金额写入法规：标准最低投资额为105万美元；TEA或基础设施项目为80万美元。拟议规则同时指出，相关金额将自2027年1月1日起、此后每五年根据CPI-U自动调整。
也就是说，这次文件的重点不是立即宣布EB-5全面涨价，而是把RIA下的金额体系和未来通胀调整机制写入执行规则。
对投资人而言，未来看EB-5项目，不能只看“是否热门”“是否快排”“是否低风险宣传”。更应重点核查：项目I-956F状态是否清晰；就业创造模型是否透明且符合新规则方向；资金是否有独立账户和基金管理人安排；再投资路径是否明确；推广方费用和利益冲突是否充分披露；区域中心是否具备持续合规、审计和现场检查应对能力。
对区域中心、NCE、JCE和推广方而言，未来的合规成本和违规代价都会明显上升。拟议规则授权USCIS采取罚款、暂停、禁止参与、终止区域中心等措施；推广方也需要注册、披露费用安排，并准确说明EB-5流程、时间、风险与限制。
这份358页拟议规则不是最终规则，也不代表所有条款已经立即生效。但它释放的方向非常明确：EB-5未来会更加重视资金透明、就业真实性、项目可核查性、区域中心持续监管、推广方合规和投资人保护。
对投资人来说，选择项目的标准正在改变。过去可能更关注项目收益、周期和宣传口径；未来更关键的是：项目能否在USCIS的新监管框架下站得住、经得起审计、解释得清资金和就业，并在出现变化时保护投资人的移民路径。
EB-5仍然是通往美国永久居民身份的重要路径，但它正在变得更专业、更透明，也更考验项目方和投资人的合规判断力。
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