联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte）周六公开表示，政府正“制定计划”，为美国购房者推出 50年期抵押贷款。消息一出，立即在社交媒体引发许多美国人的质疑，也有中国网友表示，这可真是做到了“一房传三代，人走房贷还在”。

川普总统似乎也支持这个提议，他在社交媒体Truth Social上发布一张照片——他与前总统富兰克林·罗斯福并列呈现。罗斯福在上世纪30年代美国经济大萧条时期推出新政，并制定30年固定抵押贷款标准，以稳定住房市场、挽救银行系统。

很快，联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte）就在社交媒体X转发了川普的截图，并说：“感谢川普总统，我们确实正在努力实现50年抵押贷款——这将彻底改变游戏规则。”

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好处

同样首付可以买到更好的房子

很多人可能首先会想到，如果延长房贷，那么每个月支付的的按揭就会更低，哪怕最终支付的利息会更多。

这其实很容易理解。假设15年期固定利率抵押贷款的利率为5%，30年期利率为5.5%，40年期利率为5.75%，50年期利率为6%。那么，同样是100万美元的抵押贷款，如果30年贷款，每个月要支付5734美元，如果是50年贷款，每个月支付5287美元，减少了近500美元。

反过来推算，你会发现，如果选择更长的贷款期限，同样的首付，就能买到更贵的房子。假设某人首付20%，每月有7000美元用于偿还本金和利息。那么，他能买到多贵的房子？

从这张表可以看到，每个月偿还同样的按揭利息的话，如果选择30年房贷，只能买109万美元的房子，可是如果选择50年贷款，可以购买165万美元的房子。

质疑

支付的利息更高

那么，是否就应该选择50年的房贷呢？金融专家指出，50年期贷款可能在短期内明显降低首批购房者的月供，但长期偿还总额将显著提高。

如上图所见，同样是100万美元的房贷，如果选择30年，那么支付的利息总额为106万美元，可是如果选择50年房贷，那么支付的利息总额将是217万美元，整整高出了一倍还多。

这是毫无疑问的！但这似乎并不是一个每人都必须经历的事。另一项统计数据显示，虽然很多人选择了30年的长期贷款，但实际上大多数人在11年至15年之内就还清了贷款，并不会真正拖到30年才还清，他们支付的利息远低于统计学上的数字。

因此，选择50年贷款的人，只要家庭理财得当，大多数人也能在11至15年之内把贷款还清，而不是真的拖到50年才还清。

川普

重整房贷市场

川普在去年竞选期间曾承诺要“让年轻人买得起房子、车子、生活用品”。但过去一年中，美国消费者在通胀压力下购买力下降，房价与利率同时高企，使这一承诺变得难以兑现。

Redfin 的最新数据显示，美国家庭每月用于偿还房贷的比例达到 38.4% 的中位收入，这意味着美国住房市场已超过传统意义上的“负担能力警戒线”。

在这种背景下，川普政府试图推出50年贷款期限，被视为延长贷款周期、降低月供压力、减轻购房者资金负担的一种策略。

50年贷款计划并不是川普最近唯一涉及住房金融领域的动作。今年5月，他曾公开表示正在考虑将房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）重新推向公开股票市场。

这两家企业在2008年次贷危机前是“政府支持企业（GSE）”，但由于当时的房地产泡沫破裂，它们被财政部接管至今。川普称其“经营状况良好、现金流充裕”，并暗示不久将对上市决策做出说明。

普尔特随后证实，总统正在“伺机评估”，最快可能在 2025年底推进两家公司上市。这一举动将深刻影响抵押贷款市场的资金流动性、贷款标准和监管结构。