或者说“偷面积”

什么叫“偷面积”，就是户型里有很多地方是不算或者只算一半面积的，比如阳台只计算一半，比如放空调的设备平台不算面积

于是以往基于空间需求，特殊背景下也出现过特殊的产品，类似90平要做2+1房，设备间要改成阳光房，甚至阳台做得比主卧还大

不过这件事并不长久

后期政策很快的调整逐渐销声匿迹

而就在这两年伴随用户对高得房率以及零公摊的呼声越来越大

四代宅横空出世

还带着它的巨无霸露台

曾经我们说过四代宅的本质就是让“偷面积”在明面上“法理化”，当下市面上四代宅得房率普遍能做到100%-140%

不久前在昆明市中心踩盘的首个四代宅丹霞翠屿

其中175平户型做到约31平的空中庭院

让露台和客餐厅三方联动，整体得房率达到101-104%，也是昆明首个纯零公摊社区

但这还只是高层

更夸张的当叠墅遇上四代宅，最近苏州太湖湾的某个四代墅

一套建面约118平上叠户型

约63平屋顶花园，两个露台+两个270°转角阳台+飘窗空间+10平客厅挑空全赠送，总计可拓展面积超108平

实际使用率达到192%

换句话说，别人买118平顶多是个改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套总面积近230平的叠墅

今年四代宅确实在横扫整个楼市

据媒体不完全统计，包括深圳、佛山、福州、长沙、绍兴、温州、金华、湖州等在内的多个城市，均出台了建筑规划新规

通过减少公摊面积、放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，鼓励开发商打造“第四代住宅”

一个至关重要的点正是四代宅的逆天赠送率

但这还不是今天的主题

其实还有更多城市，比如上海、北京、杭州…我更好奇的是那些还没能彻底放开四代宅的城市，又是怎样偷偷送面积的？

这才是真正让我破防的地方

01

有没有发现阳台在悄悄变大

阳台算是赠送面积里最先被开发商相中，也是曾经相关规范限制最严苛

但今年广州有多猛

根据广州楼市发布，从2023年住宅新规至今，广州新房使用率经历从“冲100%”到“破100%”，再到“奔130%”

其中对于阳台的限制

2023年11月广州出台容积率新规

上限从15%扩大到20%

尤其对于一些“超新规”地块，广州多区已放出约10宗“超新规”宅地，阳台占比约25-30%，使用率更突破130%

广州尚且如此，类似长沙、惠州等的阳台上限，一个在20%，另一个更是提升至25%

但反观另外两个一线城市

先来看上海

要知道上海一直以来人均居住面积就非常小，2020年全国的居住面积差不多是41.79平，而到了2023年，上海居住面积才仅有37.51平

在如今大部分城市都在放开阳台限制之际

2021年《上海市建筑面积计算规划管理规定》

上海阳台依然停留在：水平投影面积小于或者等于8平方米

就是无论你是100平的房子还是300平豪宅，符合1/2赠送面积标准就只有8平，称得上全国最小阳台了

你几乎很难在上海非豪宅项目看到第二个阳台出现

但现在有人开始率先做出尝试

宝山的招商序和长宁的和樾长宁就是很好的例子：

三阳台设计

图中测绘数据参考自小胖看房，具体以开发商为准

这是招商序的112平户型

可以看到3个阳台的进深皆控制在1.8米以内，在1.05-1.65米，而拆分为小阳台后总面积大概为13.44平

约占整体户型面积的12%

根据我们同步去到现场拍摄的画面也可以看出

虽然平摊到各个阳台的面积算不上太大，其中客厅阳台+次卧阳台通过隔板相隔一分为二

超13平的阳台面积，也就是约6.5平的赠送

这样的项目本质上更像是上海新房阳台面积扩宽试点

另一边北京也在悄悄采取行动

根据2月13日，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，明确指出：

每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米

虽然和广州的25%还有差距，但试行版也说明了态度，今后北京的阳台很可能也会有所扩宽

但真正让我破防的，来自北京的新房朝观天珺

在南向通面宽阳台赠送一半面积9.375平+北向设备平台8平，整体赠送面积占到建筑面积12.5%的基础上

所有窗子再向外凸出20厘米

来源：北京进深

别看只是小小的20厘米

据销售说这是朝阳区第一个得房率达到99%的楼盘

看到这我只剩感慨，这样见缝插针送面积的形式起码碾压99%开发商

但还只是刚开始

02

朋友，你听说过落地飘窗么

作为阳台的好兄弟，飘窗自然也不会被聪明的开发商们放过

试想下以前的飘窗什么样，是不是大部分还停留在样板间的卖点，交付后的飘窗要么不能摆放任何家具、书桌，想要做高改成桌子，又很不方便关闭窗户

最终飘窗往往会沦为鸡肋

于是对于开发商而言如果面积不够数量来凑，体现在数量上

全飘窗体系

从最近以16.8w/平入市的招商康定壹拾玖到保利外滩序，再到张江红盘保利天奕无一不是如此

在康定壹拾玖193户型就能看到多达七个全屋飘窗，除了阳台之外的每一个房间都有飘窗，包括厨房和厕所

相当于把户型整体往外扩宽了一个圈

而除了数量取胜，另外最近新房飘窗还被我捕捉到两个变化

一个就是宽度惊人

最近参观万科的中興傲舍，其中一个惊呆我的细节正是飘窗

355楼王户型中，不仅融入“无限洄游”的概念创造出极其丰富的生活场景，仔细看全屋飘窗的基础上一端是270度飘窗形态，另一端还要结合270度转角阳台

实景可以参考已呈现的321平户型

体现在飘窗尺度

以上图片为两套样板间户型，仅供参考

我特意让同事小姐姐坐上去试了试，容纳一个人睡觉都绰绰有余，约等于一个mini版单人床

什么是能被真正使用的飘窗

这就是

而如果说宽度衍生极大提升了飘窗在生活场景中的真实利用率，那么高度呢

最明显的就是华润旗峰润府主卧高低飘窗设计

高飘窗在45cm，可以打造窗边坐区或者结合吧台后期改造，至于20cm的低飘窗又能作为整面墙的收纳柜

不同高度代表两种功能模式

但还有更极致的，就是各位有没有想过还有一种飘窗，可以做到全赠送面积但消隐式处理

首创全落地式“0飘窗”

来自广州珠江新城保利·天曜，可以看到相比于传统设计飘窗高度通常在45cm左右，项目非常大胆下调飘窗高度至约5cm

这样做的好处

第一是带来一个几乎无遮挡完整的270°转角视野

另外对于仅约5厘米的飘窗尺度，也能方便未来业主二次处理，如自由选择靠边飘窗上床的高度、款式等更自主定义空间使用

而当飘窗的高度和宽度让置身其中人的使用舒适度提升之后

飘窗也不再是鸡肋

在我们最近踩盘的样板房里，就不乏一些飘窗与房间结合之后1+1＞2的例子

1、飘窗+卧室，可以延伸出来做成书桌；

2、飘窗+厨房，在飘窗内嵌入一个洗菜池，排布好管道之后就节约了0.8平的厨房空间；

3、还有飘窗+卫生间，抬高后的飘窗刚好符合你洗手的高度，墙上再挂一面镜子，与常规的洗手区域毫无区别，甚至光线更好；

所以你会发现，飘窗从最初的单纯数量有多少到后期多有用

其实已经完成了好几个阶段的迭代

03

对于本就高赠送率的别墅，又能怎么改变

住过别墅的朋友应该都有一个痛点

就是前期宣传再好的有天有地有花园，但现实除了豆腐块状的绿地草坪长的都一样之外，尤其是某些上叠的室外空间几乎没有

别墅更该思考的其实是如何让高赠送面积被真正使用

两个场景就够了

第一，别墅花园如何更好与室内结合

一个我肉眼范围内把地块经济指标利用最极致的项目：和家园玺园·山前

位于杭州绝对市中心西湖区，但就在这样的顶级繁华之处地块容积率仅0.4，并且三面环山

但项目却非常克制输出一个二层合院

区别于其他低密产品排布造成景观空间挤压，从设计之初采用L型设计，不仅释放出200-300平的庭院面积

可以看到庭院内部

除了将面宽和层高拉到满配之外，同时建筑采用宽屋檐的设计，结合庭院又形成一个宽敞的外摆空间

想象下坐在檐下就可以看庭院深深，听雨打芭蕉

而当你来到二层空间

二层户外通过提升露台功能又做了景观交互设计

注意，不是那种只能跨一步的美人靠，而是可以使用的观景露台，露台和山体的结合才是独一无二的生活场

这样的庭院体验是颠覆以往的

同样把指标用到极致的还有保利的风貌别墅外滩序

得益于花园里弄的独特风貌基底，不似一般风貌别墅的压抑，主楼间距约10米的巷道尺度

背后的精髓其实是：南北双庭院体系

主力户型的花园面积从约61平至108平不等

也为保利创造花园生活埋下了伏笔，大家注意看整个户型外向呈现出一个凹字型

目的是最大程度将整个外部的花园景观拥抱在内

这般布局与围合下

结合极高的窗墙比，让每一处的室内空间都能感受到不同的院落景观

第二，要把地下室做的真实可用

地下室应该是别墅赠送面积中占比最大的那个

但无论是别墅还是平层类产品，地下空间都不是室内空间的附加部分，它本来就是和地上成为一体，构成业主生活的全部

首先在尺度上不吝啬

在保利外滩序项目中，我们看到的南北双庭院、地面以上的三层别墅空间，以及顶层阁楼、地下室等大量附赠空间

以及地下室约3.9-5.7米的挑高

一套约200平的别墅却能做到五层空间的同比规整

以上一切都属于一户人家拥有

再比如同样配备地下室的海上溪云

为什么身处地下但却丝毫不会感到黑暗压抑

整体的内天井被刻意的抬高，挡水玻璃板没有常规的设置在一楼，而是有些被放置在二层的区位

这么做的目的

就是为了让整体的地下室的空间感可以更好，视线可以更好的穿透

所以地下室可以利用这样的垂直高差做出绿化

也因为如此，海上溪云的地下空间有了更多的场景感

整体居住动线变得更加纯粹的同时，也让大家觉得这里的未来空间的使用可能性会更大

确实是比较少见的别墅地下室的精细化管理

04

好，所以聊了那么多背后到底想说什么

与其说关注的是开发商如何送面积，不如说上一个十年我们是用“偷面积”的方式为销售端增加营销竞争力

那么这一个十年产品高速的迭代以及时代的改变也在不断提醒我们

无论何时

别低估对居住空间以及真实需求的审视

就像前面列举大量的项目案例，如果真要较真起赠送面积的大小

老实说没有比得上四代宅的

但仔细想想之所以会有四代宅的出现，不也是从政策层面开始鼓励，也才有了之后市场接二连三的正向反馈迅速抢占市场

所以更重要的是

四代宅热销的背后表达出允许做更大更好阳台这个方向对于如今楼市而言是无比重要

换言之

当下楼市太需要品质改善了，不论哪个维度，阳台、飘窗、花园、地下室…

赠送面积也只是其中一个而已

所以无论之后的政策将会如何改变，每个城市是否会更好的因地制宜，四代宅又会不会真的席卷全国乃至一线楼市

摆在地产面前，未来属于这个行业的产品探索之路还有太多太多

但好在

不少项目已经走在路上