在进行海外置业时，与教育有关的项目是亚洲买家的重点考虑对象。图为较受欢迎的澳大利亚悉尼Lindfield郊区外景。受访者供图

2024年，在吸引中国人购买豪宅的国家中，美国从第一位跌至第七位，泰国则从第七位跃升至第一位。

受投资移民签证、地缘政治影响，从2024年起，美国房地产对亚洲买家的吸引力正在下降。以相对富裕的华人买家为例，他们的购房兴趣正转向泰国、马来西亚等国为代表的东南亚地区，以及澳大利亚等地。

这是总部在吉隆坡的亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）近日一项相关报告所透露的信息。该公司旨在为全球的房地产交易和产权提供支持。

“这些相关买家目前更加关注生活方式和投资，而非移民。”居外IQI联合创始人兼集团首席执行官卡希夫-安萨里（Kashif Ansari）近日对《财经》表示，“泰国等已取代美国等传统目的地成为首选地。他们购买的是度假屋、子女的学生公寓以及方便生活的住宅，而非护照。”

根据该报告分析的2024年相关数据：在吸引中国人购买住宅（价格在500万美元或以上的超豪华房屋）的国家中，美国从第一位跌至第七位，英国从第二位下滑到第五位，新加坡从第三位降至第九位；与此同时，泰国从第七位跃升至第一位，澳大利亚从第四位升至第二位，加拿大从第八位跃升至第三位。

“中国买家购入美国房地产的数量仍高于其他国家。但与前几年相比，投资水平有所下降。2023年至2024年，美国每10个外国买家中就有1个以上是中国买家，他们购买了75亿美元的住宅房地产。但与2020年的115亿美元相比，购买量下降了超过三分之一。”安萨里指出，地缘政治摩擦、贸易保护主义以及对房地产交易的审查力度加大，都使一些买家望而却步。

“美国外国投资委员会（Committee on Foreign Investment in the United States）正在更严格地进行审查，佛罗里达等州也有类似限制，这些都会让买家犹豫不决。此外，在美国的某些地区，买家不一定能分清哪些房产是禁止的、哪些是允许的。”安萨里指出。

与之相比，根据泰国房地产信息中心（Thai Real Estate Information Centre）相关数据显示：2024 年中国人将购买5848套公寓进行长期投资，几乎是排名第二的缅甸或排名第三的俄罗斯买家购买总量的5倍。“除美国因素，泰国近年来也在推出大批的高端项目。项目多，自然买家询盘的也多，就会反映在我们的询盘数据上。”居外IQI相关人士称。

在2024年这些高净值或外派人士的境外购房活动当中，94%的购房者目的是为自己或家人购置自住房屋，6.5%的购房者是为了投资，仅有3%的购房者主要考虑移民。在2023年，考虑移民而购房的比例为7.25%，2019年则是11%。

从客观环境角度看，部分华人买家涌入东南亚及澳大利亚等地，可能也与欧洲多国政府正在关闭购房换取居留签证投资移民计划，这被认为是改变高净值人士投资海外房产初衷的主要原因之一。

以西班牙为例，该国即将正式终止此前的“黄金签证”计划。在此之前，该计划向购买价值至少50万欧元房产的外国人授予居留权。在此基础上，西班牙也在计划全面禁止非居民购买第二套住房。

与之相比，爱尔兰、葡萄牙等欧洲国家已将房地产从其投资签证选项中删除。希腊则将进入热门地区房地产市场的最低投资额提高，从25万欧元提升至80万欧元。

从主观意愿角度看，按照安萨里的解析：进入2025年后，华人高净值人士的财富战略可能不再只是降低不确定性，也考虑到提升影响力和成就感。

“过去普吉岛上的顶级别墅基本在欧洲人手里，近年来始有俄罗斯人和华人持有者出现。在这个由国际高净人群组成的长居社区中，华人也正成为社区的组成部分。今年4月，一位成都买家第一次来普吉看房，当天就下单全款购买了1500万元人民币一套的房型。”普吉岛开发商T. H集团Ayana项目负责人苏纮纬对《财经》形容称。

“这位成都买家是高净值人士，处于半退休状态，经常出国但首次来普吉岛。他打算每年在这里过冬，其余时间把房子放租。这个资产既可方便自用，又可出租带来现金流，海外资产配置也带来一份安全感。这可能代表了一些相关人士的看法。” 苏纮纬称。

《财经》近日采访的数位教育咨询专家及境外地产代理也表示：在曼谷、悉尼、墨尔本等地，类似的需求正在增加。在此基础上，与教育有关的项目依然是重点考虑对象。

以澳大利亚为例，据FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）官方数据显示：中国公民已再次成为该国外国住宅房地产投资的最大来源。这一方面源于澳元兑人民币汇率持续下跌，也受益于有超过20万名中国学生正在当地的各类院校学习。

“最近有一位上海买家在悉尼Lindfield买了一栋价值 500 万澳元的房子。他最初打算移居美国，毕竟在美国投资房地产的成本更低。最终选择澳大利亚源于他曾在悉尼大学攻读硕士学位，这里有一些人脉。此外也源于在美国申请绿卡比在澳大利亚难得多。”年销售额超过3亿美元的悉尼房产经纪公司Plus Agency执行合伙人Fiona Yang对《财经》表示。

与之相比，近年来一个值得关注的东南亚国家则是马来西亚。按照前述报告的研究结论：2024年，马来西亚在中国高净值买家对500万美元（约合2230万马币）及以上房产的询问度排名中大幅上升，从前十之外跃升至第四位。

教育正成为家长们考虑在马来西亚购房的一个关键性驱动因素。根据当地媒体相关统计：从2021年到2023年，在马来西亚高等教育机构就读的中国学生入学率增长了35%。为方便学生就读，这些家庭通常会在大学或国际学校附近购买房产，尤其是在吉隆坡、新山和槟城等城市。

“马来西亚近年来相对的教育优势应系统性进行分析。比如从中小幼阶段，当地就有较好的英文环境、国际升学认可度高。对于中国学生而言，他们在国内的中低均分本科分数，在马来西亚相对有更大机会上到一些与内地一本院校同等的学校。例如马来西亚大学UM为今年QS第60名，当地还有其他25所大学今年也进入榜单，性价比不错。除了教育，当地的华侨多，文化氛围的归属感也强，且可以联动新加坡。”曾作为一些马来西亚国际学校和大学校代的新飞燕国际教育公司创始人李艳艳对《财经》解析称。

在此基础上，“许多高净值买家其实是回头客，他们通过旅游、教育或商务与马来西亚建立了个人联系。2024 年前五个月，抵达马来西亚的中国游客接近120万人次，这种交流增强了买家对当地的熟悉度和信心。与曼谷或新加坡等地相比，吉隆坡或沿海地区的优质住宅价格要低接近九成。不仅如此，这里也没有签证问题和资本管制。”安萨里称。