“这几个月确实忙起来了，尤其9月、10月：客户多了，成交也多了。“张衡（化名）10月底的时候如此感慨。他在香港做地产中介6年多。他见过香港地产行业好几个周期，以他过往的经验来看，“现在香港楼市已经有回暖的迹象了。“张衡的客群主要为刚需买房人及中产。

和张衡感受一致的还有中原地产豪宅部负责人何兆棠。在港从事豪宅销售已经39年的他，带领的豪宅团队依旧是中原地产今年至今的销售冠军。截至9月底，他和团队已经获得超过1亿港元的佣金。他预计到年底，他们的佣金可能会达1.5-1.8亿港元——这距离他和团队历史上最好业绩2亿港元佣金，并不遥远。

在这之前的近2年时间里，包括张衡在内的香港不少地产中介一直生活于“香港楼市不行了”的阴霾中，市场成交也相对清冷。他表示，近两个月来，好消息不断，他自己也卖出了好几套新房。显示香港楼价趋势的中原地产CCL指数，自2023年5月167.9点以来，一路下行至今年5月底的135点，随后慢慢抬头至今的141点。

用张衡的话来说，现在的市场状况虽然相较于2021年夏天的火爆仍有一些距离，但是”成交量抬头，意味着市场回暖了。”当时的中原地产CCL指数一度高达190点。

何兆棠非常确定地表示，“香港楼市已经企稳回暖”。在他看来，内地买家的信心明显强过香港本地人，尤其是3000万港元以上的豪宅方面，“内地人积极赴港买豪宅的势头回来了。”

成交量明显回暖，前9个月内地人在港买房总额近1000亿港元

当下香港楼市的成交量正在证明张衡和何兆棠的观点：楼市回暖企稳。中原地产（住宅售价指数）CSI截至10月底报58.59点，创了自2024年3月底（58.98点）后的新高，并且于过去9周时间内企稳至55点以上。该数据自2024年3月11日当周的62.43点后一直回落至2024年8月初的36.58点，随后慢慢爬坡至当前。

新房的成交量也在过去几个月明显增加。香港政府的数据显示，今年第三季度的新房销售成交了5530套，总金额超过610亿港元，之前的第二季度则销售了5403套和634.87亿港元，若是剔除内部转让的话（备注，第二季度某一楼盘内部转让了133套共涉金额170.65亿港元、第三季度某一楼盘5套内部转让，涉及金额5.86亿港元），第三季度相较于第二季度在成交量和销售额方面分别上涨了7.5%及30.3%。

但相较于新房市场，香港二手房市场仍处于波动之中。香港地政署数据显示，2025年第三季度共有9909套二手房交易，相较于第二季度的10175套少了3%。何兆棠表示，二手房市场的回暖相较于一手房稍微滞后些。

“买家入市的情绪在增加，尤其是内地人在香港买房的热情又回来了。”何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示。他和团队近期接待的内地客群明显活跃了。他提供的数据显示，截至9月底，以普通话拼音注册（香港本地人或海外华人一般用粤语为拼音，普通话拼音一般为内地人）的买家共在港买入9900套房，涉及总金额941亿港元，前三季度分别买了2567套、3559套以及3797套。

“和香港人比起来，内地人更喜欢新房。”何兆棠表示。香港置业的数据显示，第三季度有1983套新房被内地人买走，同比翻了1.75倍，市占率达38.7%。也就是说，香港过去这个季度，每卖出10套房中，有近4套房被内地人买走了。

这创了内地人在港买房人数次新高，最高为2024年第二季度，当时港府撤销了内地人买房所有的额外印花税后，内地人曾一度蜂拥至港买房。

若是以金额统计的话，内地人在港买新房的热情更明显。香港置业的数据显示，第三季度内地人在港买新房所涉金额高达500 亿元，已经接近上半年的70%，市占率达48%。

“若是算上刚过去的10月份成交的数据，内地人买房所涉金额远超现在统计的数据。”何兆棠预计，今年内地人在港买房套数可能会超过1.2万套，打破去年1.16万套纪录，金额也会超过去年。公开数据显示，2024年，内地人在港买房所涉金额约1300亿港元。

香港豪宅新买家超8成为内地人：香港本地富豪们大多仍受困于商铺暴跌之痛

“香港超级豪宅的市场，几乎都是内地买家了。”何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示。他在港做超级豪宅交易近40年。他说，自己和团队服务的富豪们越来越多的内地人，近几个月，市场上成交的超级豪宅（5000万港元以上的）超过8成都是内地人。

何兆棠提供的数据显示，10月，香港共成交了57套5000万港元以上的超级豪宅，其中他和团队成交了25套，市占率达44%。“这个月，我们团队卖的超级豪宅，全部都是内地买家。”

他透露，10月香港超级豪宅卖得最好的当属中半山超级豪宅新楼盘“天御”，该项目共卖出了10套，每一套的价格都超过了1亿港元。腾讯新闻《潜望》获悉，这些买家中有不少内地富豪。这些买家相对年轻，属于内地新晋富豪，有些买家来自江浙沪，还有些则在大湾区从事AI等新兴行业。

公开资料显示，该项目由新世界和恒地一起开发，分两期，其中该项目的顶层设有2套三层复式空中别墅，每套面积超过450平米——这是全香港最大的分层单位。香港本地媒体10月底报道称，香港老钱家族罗建生的女儿以3.54亿港元买入了一套天御的空中别墅。

据何兆棠透露，现在赴港买过亿超级豪宅的内地人相对年轻，大多数不超过50岁。这些内地富豪大多在内地和香港两地跑，有些家人在港常驻买入自住，但不少内地买家则并不常驻香港。

服务富豪近40年，何兆棠非常清楚在港卖超级豪宅和其他金融行业的工作类似：这些富豪们下单的周期并不会短。用他的话来说，一个超级豪宅成交周期大多在1年左右，甚至2年，“买超级豪宅，其实也是富豪们进行资产配置的方式之一“。

一位在港寻找超级豪宅的内地买家曾对腾讯新闻《潜望》透露，他们更喜欢新房子，景观好，位置好，还希望是精装修。该买家因为孩子读书而曾居住于湾仔山脚的竹林苑，但并未打算买，认为房子太旧了。这是由香港开发商希慎集团持有的老牌豪宅，至今已经40年了，之前长期放租，于今年开始对外销售部分物业。阿里巴巴前CEO张勇于近日以5354万港元买入一套四房。

何兆棠所接触的大多数内地富豪也持有和上述潜在买家一致观点，这也解释了为何香港重建后的超级豪宅“天御“备受内地富豪喜爱。何兆棠提供的数据显示，天御于10月共销售了10套房，其中不少买家为内地人。

除此之外，内地富豪依旧钟情于山顶豪宅。公开数据显示，新鸿基旗下位于山顶的别墅TwelvePeak于近日共成交了2套别墅，其中一套为3.5亿港元的新房，一套则是二手房成交价2.8亿港元——这两套都被内地买家买走。

他还表示，这一轮的赴港买超级豪宅的内地富豪大多集中于包邮区和大湾区，而且这些富豪大多数在全球其他城市皆有配置超级豪宅。

他认为，富豪们买入超级豪宅相当于资产配置，因此超级豪宅市场和普通刚需楼市的逻辑有些不同，前者可能更在意中美博弈等宏观视角，后者可能跟就业市场等微观经济更相关。

在他看来，过去这段时间，富豪们对于香港的未来有了更多信心——这也是香港超级豪宅成交开始活跃的原因之一。中原地产数据显示，今年第三季度，香港超级豪宅共成交45套，其中新房30套，二手房15套，涉及金额94.14亿港元，成交套数和金额环比都增长了50%。

对于今年越发少见香港本地富豪买入超级豪宅的现象，何兆棠表示并不意外。这是因为，香港的富豪大多依旧集中于过去的老钱家族们，新晋富豪数量有限。这些老钱家族过往钟情于香港的商铺投资，因为过往香港商铺涨幅不错，且租金相对稳定。

但是，过去这五年，香港零售业不景气，商铺价格也一路下行，甚至出现多个区域的商铺价格腰斩，且没有市场。

何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示，现在不少香港本地的有钱人依旧被困在商铺的暴跌痛苦中，一时半会缓不过来。这也导致不少香港老钱家族在陆续出货，包括本地老牌地产投资机构纪惠集团过去这一年陆续卖出资产，包括但不限于一些位于中环的写字楼、湾仔的商铺以及浅水湾的别墅等，甚至其CEO自住的传统豪宅阳明山庄大平层也被卖了。

除此之外，香港的老钱们年纪逐渐增加，大多都面临家族分家产——资金量被分散了。何兆棠表示，香港的超级豪宅市场正在进行一轮“换血”越来越多内地富豪选择香港，而越来越少见到香港本地有钱人的身影——暂不知他们何时归来，“现在从成交的数据看来，内地富豪对香港的信心大过香港本地富豪”。

内地赴港买房的富豪大多为新晋富豪，何兆棠表示，内地富豪对于香港的商铺兴趣不大。

内地人赴港买房的原因：除了租售比高外，降息大环境下中美博弈中香港的地位越发重要

和大多数在港的金融人士看法一致，何兆棠表示，内地富豪们的资产配置选择并不多，香港的房产是其最容易理解且便于投资的。

越来越多内地人愿意选择在港投资小户型，用以出租，尤其是内地富豪们。在此之前，这些内地富豪不愿意投资小户型，认为多套小户型一起出租，管理过于复杂。

何兆棠表示，过去这段时间，赴港买房的内地人中，投资客也多了不少，其中包括一些超级富豪。腾讯新闻《潜望》获悉，一位内地富豪，近期一次性买入20多套位于鸭脷洲地铁上盖的新楼盘滶晨，涉及金额2亿港元左右，每套租金可达2.5万-3万多不等。

从投资数量上看，今年最受内地人欢迎的楼盘当属位于湾仔合和中心附近的Kennedy 33号，该楼盘平均每套价格在1000万-2000万港元左右。何兆棠对腾讯新闻《潜望》透露，该楼盘超过90%买家都是内地人，包括部分自用的买家，还有不少投资客。

“租售比高是买家愿意投资的最重要的因素。”这是包括何兆棠在内的多个在港地产人士一致的看法。香港政府数据显示，自从2024年11月起，香港租金指数由191.9一路升至2025年9月底的200点，已经连续涨了近一年。在此之前，仅2024年11月回调了0.8个点，自2021年9月的178.2点一路上涨了2年多。

不少在港的地产和金融人士一致认为，随着赴港的人群持续增加，可预见的租金仍会涨。现在香港市场上租售比很多都可以满足2%以上，甚至更多高达4%。

“香港楼价已经触底了，这可能是现在入市买家比较一致的看法。”何兆棠表示，除了10月底美联储毫无意外地降息外，现在市场预期美国年底仍会继续降息，这或将会让香港楼市好转的情绪持续。包括他在内的不少在港地产人士都认为，香港楼市已经企稳回暖。

更为重要的是，何兆棠认为，过去这几个月，A股和港股一路上涨让很多人的财富增加了，尤其是富豪们的财富增加显著，这也是他们陆续选择入市的原因。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪也认为，股市向好确实是让香港楼市成交氛围好转的重要因素之一。恒指自9月突破26000点后，10月更曾升至27000点，创4年新高。

Chris Xia对腾讯新闻《潜望》表示，10月份，他一个人卖出了4套房，其中2套新房，2套二手房，相较于冷清的上半年平均一个月约一套，他现在的生意明显好转。他的客户主要为在港的金融从业者。从他的经验看来，股市好起来一段时间后，他的交易量也会随之增加。他在港从事房产销售5年，近期他自己开发了一个名为“港漂置业”的中介平台。

但是也有不少金融圈人士对于香港楼市“是否触底”仍有不同的看法。瑞银投资银行大中华区房地产分析师梁展嘉曾对腾讯新闻《潜望》表示，当下香港楼市仍处于一种买家和卖家或者开发商”博弈”的过程，是否触底仍未有定论。若是从整个市场来看，香港楼市未来半年的走势可能取决于香港未来失业率的情况，若是突破4%的话，极有可能会持续下行。公开数据显示，第三季度香港失业率达3.9%。

何兆棠则要乐观得多，他认为失业率可能更多影响刚需盘等成交或者价格，如果股市继续向好的话，失业率的影响可能会被对冲一些，而对于超级豪宅市场，他则认为并不会受失业率影响过大。