自美国总统特朗普上任以来，已数十次抨击美联储主席鲍威尔，指责他和美联储理事会的其他成员将利率维持在高位，并“扼杀了房地产市场”。上周，他又再次主动发起攻击、要开除理事库克，试图将手伸进美联储内部。

然而，专家认为，一个由“特朗普亲信”组成的理事会虽然很可能会降低基准利率，但这并不能保证抵押贷款利率也会随之下调。事实上，如果投资者对联储失去信心，包括抵押贷款利率在内的各种利率都可能螺旋式上升。

房地产经济公司Redfin经济研究主管Chen Zhao表示：“如果央行不再是独立的，他们在不应该的情况下大幅削减联邦基金利率……那么长期利率——10年期美国国债收益率和30年期抵押贷款利率，实际上将大幅上升。”

“市场将展望未来。实际上，未来的利率将会高得多。”他补充说。

而在鲍威尔看来，美联储也不应对房地产市场的困境负责。他在7月份说：“住房是一个特例。我们不会在美联储设定抵押贷款利率，对吧？”

鲍威尔认为，正是这个国家长期的住房短缺，导致了今天的负担能力挑战。鲍威尔说：“我认为我们能做的最好的事情就是保持2%的通胀率和最大限度的就业。”

有分析指出，目前的抵押贷款利率偏高，只是房屋销售连续两年徘徊在30年低点附近的原因之一，而负担能力确实接近历史低点。在金融危机和随后的几年里，房屋建筑商减少了活动，导致美国人口持续增长，但住房却太少。

特朗普在竞选期间曾表示，他将通过鼓励建设和开放更多联邦土地用于住房、打击非法移民、降低抵押贷款利率和价格来降低住房成本。自上任以来，他就一直特别关注抵押贷款利率，而今年的抵押贷款利率一直在6.5%-7%的区间。

“谁能告诉杰罗姆·鲍威尔‘太晚了’，他正在严重伤害房地产行业？因为他，人们无法获得抵押贷款，”特朗普8月20日在Truth Social上发帖说。

专家指出，美联储的一系列大幅降息可能会降低短期政府债券的借贷成本，从而推低其收益率。这当然可以像特朗普希望的那样，重新点燃经济活动，但它也带来了一系列负担能力风险。

以疫情期间为例，美联储将利率降至接近于零的水平，以帮助推动几近冻结的经济，随后又将利率维持在这一水平两年。抵押贷款利率跌至3%以下，这种超低利率加上封锁期间对更大空间的需求，引发了购房狂潮，导致房价飙升。

根据美国人口普查局（Census Bureau）的数据，到2022年初，美国房屋售价中位数为413,500美元，比两年前的329,000美元上涨了26%。

伊利诺伊州圣查尔斯的抵押贷款顾问丹·弗里奥（Dan Frio）表示，他并不急于回到那个时代，尽管那时他比现在更忙。他担心如果抵押贷款利率回到超低水平，可能会引发新一轮需求浪潮，导致房价再次飙升。

“我不希望房价继续飞涨。我不希望利率再次降至2%，因为到那时你就买不起房子了。”他补充道。