长沙恒大童世界 图源：京东法拍

12月2日，长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下。天眼查显示，该公司今年11月29日成立，是长沙市管国企湖南湘江新区发展集团有限公司全资孙公司，实控人为长沙市国资委。

这是该项目在首轮流拍后降价7000万元换来的转机，标志着湖南最大文旅项目迈出了“复活”的第一步。

近期，全国多个烂尾地标“复活”案例出现，如重庆湾项目获中国长城资产24.76亿元注资重启，深圳深港国际中心通过政府收储调整规划⋯⋯

“越来越多烂尾地标被盘活的最根本原因在于，从市场层面看，随着地产行业深度调整，一些核心地段项目的自身价值被挖掘，土地价值、区位优势及潜在商业价值仍被市场认可，机构投资者更倾向于通过抄底优质资产获取长期收益。”12月3日上午，中国城市发展研究院投资部副主任袁帅向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）分析称。

多个烂尾地标被盘活

长沙恒大童世界的3宗地块颇具代表性。

这个项目坐落于长沙岳麓区坪塘镇大王山片区，规划总占地超6000亩，计划打造包含童话世界乐园、珍稀植物园、电影世界乐园等业态的文旅综合体，最初计划总投资高达500亿元。其中，童世界将落实投资约120亿元。

自恒大出现流动危机后，项目也因此停工，核心区沦为“黄土深坑”，裸露的钢筋与疯长野草成为城市伤疤。

今年7月，湖南湘江新区领导曾实地调研恒大童世界项目，提出要“高标准盘活存量资产”。11月15日，恒大童世界的3宗用地在京东法拍上拍卖，但最终因无人出价而流拍。直到12月2日，在较首拍降价7000万元后，该地块最终以2.83亿元成交。

值得一提的是，此次被国企接盘的3宗地块仅为原规划的一角。根据拍卖要求，后续需按原规划继续建设文旅业态，但具体运营方尚未确定。

类似的盘活故事也在全国上演。

如重庆湾项目，近日长城资产方面官宣助力重启，该项目属于较为典型的“政府+AMC（资产管理公司）+金融机构”盘活模式。

其中，重庆南岸区政府负责资源匹配和沟通协调；中国长城资产搭建SPV（特殊目的载体）有限合伙作为重组平台，预防项目出现交叉违约风险；中国长城资产联合招商银行、中信信托等金融机构，将为重庆湾项目注资不超过24.76亿元。

再如深圳深港国际中心，在经历8年烂尾后，政府以68亿元对12宗土地及地上建筑物完成土地收储，同时还调整了规划，提升了住宅占比。

袁帅提到，烂尾楼盘活最大的难点在于“债务复杂、业态陈旧、规划滞后”，部分项目因债务关系盘根错节，仅债务重组就需耗费大量时间；同时，原规划的办公、酒店业态已不适应当前市场需求，需要重新定位，这对接盘方来说都是考验。

要保证收益率

在众多被盘活的烂尾项目中，核心地段的价值愈发凸显。

公开信息显示，重庆湾项目位于重庆两江交汇核心区位，可正看长江、嘉陵江两江交汇，同时毗邻慈云寺、千佛寺、中央电影制片厂等大量文保古迹。

深港国际中心同样如此，项目位于龙岗大运中心核心区域，并通过调整规划的方式，提升了企业入局的积极性。今年11月，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局的一纸公告，将深港国际中心原本以商业和文体功能为主的规划，调整为“居住+商业”主导的复合型功能区，住宅占比提升至60%以上。

中指研究院企业研究总监刘水表示，核心地段赋予的是项目的基础价值，决定的是机构参与意愿，而AMC与金融机构的专业能力则解决了资金与运营难题，这种多方协同的模式，正成为化解房地产风险的重要路径。

山东隆湶律师事务所主任李富民认为，相比于地段，更重要的在于看地方政府是否愿意让渡部分增值收益，因为资产机构要保证收益率。

“能否盘活烂尾存量资产，关键得看项目债权是否干净。只要优先债权能一揽子打折、解除查封，项目就具备资产负债表重启条件，地段、容积率反倒可以谈判。”李富民分析称。

袁帅提到，机构接盘的烂尾项目多数位于核心地段，主要因其土地价值高、市场需求明确，但也需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则。

“对接盘企业来说，需计算新业态的租金收益、运营成本与债务成本，确保覆盖资金成本，如将部分楼层改造为高端酒店，提升溢价能力；引入复合功能提升项目抗风险能力，例如结合商业、办公、文旅等多业态，形成协同效应，避免单一业态受市场波动影响。”袁帅称。