法院不帮忙 纽约大90栋大楼租户联合对抗资本房东
纽约市组织化的租户群体正探索如何通过双重策略赢得权益——既借助声称站在他们立场上的曼达尼市长，又通过自主组织楼宇行动。
数月来，数十栋由顶峰集团持有的租金管制楼宇的租户们，正试图实现纽约住房法几乎从未允许过的一项壮举：阻止房东将他们的家园转售给另一位投机业主。
他们跨楼宇发起协同行动，在巅峰集团整个地产组合中组建了“顶峰租户联盟”，通过抗议与诉讼双管齐下。正如一位租户在社区会议上所言，组织行动的起因是“其他方法都行不通”：投诉石沉大海，居住条件持续恶化。最终，他们获得了佐兰·曼达尼市长领导的市政厅支持，却仍在法庭败诉。
上月，联邦破产法官驳回了市政府延缓出售约5100套租金管制公寓的请求，这些公寓分布于90余栋楼宇，为资产组合从顶峰集团转至美国峰顶地产公司扫清了障碍。
此案源于长年累月的疏于管理。在顶峰集团持有期间，这些房产因严重失修累积了数千项住房法规违规记录。去年，该公司因拖欠逾5.6亿美元贷款宣告破产。租户们描述了长年遭受的忽视：由于房东未支付电费，整栋楼曾遭遇大面积断电；居民在供暖中断、电梯故障的环境下苦撑，管理方却始终不作回应。
破产事件引发了全市范围的租户组织浪潮。顶峰租户联盟试图延缓资产出售进程，并推动寻找更负责任的买家。但该努力最终失败，顶峰地产美国公司以4.51亿美元成功取得物业控制权。
市政府并非唯一表达担忧的机构。纽约州总检察长住房保护部门负责人布伦特·梅尔策在法庭文件中指出，总检察长莱蒂西亚·詹姆斯支持延缓交易，并对新公司维持租金稳定住房的能力存在“重大疑虑”。
梅尔策指出，买方名下约3000套公寓已存在逾4000项未解决的违规问题。更令租户担忧的是新旧业主之间模糊的界限：据调查发现，新公司高管乔纳森·维纳正是旧业主首席执行官的弟弟，曾签署过50余份相关产权文件。市政府律师警告称，鉴于多数公寓租金受管制，该公司能否在偿还债务的同时承担长期拖欠的巨额维修费用，目前尚不明朗。
这些事实解释了租户为何迅速组织起来。这场斗争不仅旨在阻止单次出售，更要积累筹码迫使最终接管方承担责任。尽管未能阻止交易，租户们仍争取到了重大让步：根据新买家承诺，将在接管后60天内解决约半数违规问题，并投入总额数千万美元的专项维修资金。
周日下午，约300名租户参加了线上社区会议。组织者解读了裁决内容，并重点探讨如何监督买方履行承诺。Zoom聊天区涌现出大量关于居住现状的控诉，甚至有居民透露其邻居因周末断暖而被迫入院。
市长曼达尼与市长租户保护办公室主任西娅·韦弗出席了会议。曼达尼强调，市政府的作用取决于租户的施压而非替代施压。他指出，若非租户持续抗争，那些维修承诺绝不会被纳入协议。曼达尼呼吁租户们将自己视为执行住房法规的“城市基层的耳目”。
韦弗则认为，当前时刻是“大规模治理、租户领导力与市政厅协作的全新实验”。换言之，法律败诉被视为制约而非终结，关键在于租户建立的组织能否转化为长期的谈判筹码。
将市政当局从监管者转变为盟友围绕顶峰大厦抗争的讨论，往往将市政厅描绘成失败的救援者。这种框架忽略了核心问题：“破产法庭的设计初衷就不是赋予租户实质话语权，”组织者特蕾西·罗森塔尔指出，破产程序旨在保护债权人，而非裁决住房条件。
这一现实解释了为何法庭败诉未能体现战斗的实质。这场行动旨在法律效力薄弱处建立制衡力量。即便败诉，租户仍成功改变了出售条款。当正式法律救济手段薄弱时，集体行动能改变政治与经济层面的可能性边界。
从这个视角看，市政厅并非中立仲裁者，而是可被改变的战场。“我们把目标——市政府——变成了盟友，”罗森塔尔说。曼达尼政府的干预并非取代租户，而是由租户力量催生。
实证研究佐证了这种策略：当租户获得组织化支持而非独自面对房东和法庭时，住房结果会发生显著改变。法律保护只有与组织能力及政治执行力相结合时，才能发挥最大效果。
租户集体谈判该策略的长期愿景是实现“租户集体谈判”。由于住房法律体系长期将租户原子化，这一概念显得十分陌生。罗森塔尔解释称，美国目前既无全国性租户关系委员会，也无强制房东承认租户工会的法规。
租户组织工作类似于美国建立正式集体谈判框架前的劳工运动。工人迫使雇主谈判并非源于法律强制，而是持续施压使拒绝谈判的代价高于妥协。租户集体谈判遵循相同逻辑：汇聚法律、政治、声誉和财务多重筹码，直至谈判成为房东“最不坏”的选择。
此类行动已有先例。在纽黑文，租户群体通过集体行动迫使房东谈判，随后该市通过条例承认了租户的结社权。在洛杉矶，租户联盟通过组织租金罢工，迫使房东签署了涵盖租金与维修的协议。即便法律尚未承认这种关系，租户仍可凭借力量进行实质性的集体谈判。
顶峰大厦的案例表明，市政府的干预主要受制于时机。曼达尼就任时，破产程序已由前届政府启动。在埃里克·亚当斯市长任期内，即便条件恶化，市政府仍基本缺席。更关键的问题在于：当租户已组织起来，市政府从一开始就与他们站在一起时，下次会发生什么？
实验顶峰大厦的出售几乎肯定会完成。悬而未决的是：租户能否将组织力量转化为持久的谈判关系？市政府是否会继续将组织起来的租户视为集体行动者？
纽约住房法从未要求房东承认租户工会，但雇主也从未自愿承认工会。工人依然组织起来——罢工、停工，在法律跟进前展开谈判。纽约租户运动亦遵循相似轨迹：1930年代的租金罢工、1970年代的管制扩张、2019年的法律大修，每一次都是法律追随力量。
当前进行的实验是：租户能否再次以既定关系为前提采取行动，迫使房东和政府追赶现实。
“我们还能共同争取更多权益，”哈莱姆区租户领袖郭薇薇安表示，“更好的屋顶、管道、电梯，以及继承权保障——我们要让公司主动交付。”
亚历克斯·N·普雷斯
《雅各宾》杂志专职撰稿人，负责劳工组织报道。
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本文出处：What New York Tenants Are Building Beyond the Courtroom