眼下，国内的社交平台上充斥着日本寺庙买卖的广告，有些宣称几百万人民币能买一座历史悠久的名寺，还有些使出了买寺庙便于移民的噱头。

从2023年起，日本媒体频繁报道中国资本收购寺庙的现象：带墓地的寺庙标价数亿日元，宗教法人执照被明码标价，有人扬言要将寺庙改造成“民宿”。然而，当年出现了这样的案例：京都某寺庙交易因资格未转让引发700万日元纠纷，最终买家血本无归。

对关注海外投资的新中产而言，日本寺庙买卖的水，也许比他们去过的任何一片海更深。

上千座寺庙待价而沽

在东京新宿区的繁华街角，一座始建于江户时代的古寺悄然易主。买方是一家注册地在香港的投资公司，交易金额高达2.3亿日元。这并非孤例。

据日本《朝日新闻》报道，2024年上半年日本全国共有147座寺庙完成所有权变更，其中约35%的买家来自中国内地及港澳台地区。

山本隆雄，一位大阪的宗教法人中介告诉日本媒体：“寺庙神社出售有两种情况：一是住持因为负债或财务困境出售；二是后继无人。后者的情况越来越多，因此买卖也越来越频繁。”

随着少子化与老龄化加剧，日本18万家宗教法人中超过4000家处于“休眠状态”，7000家因无人继承面临出售。

这些承载着历史记忆的建筑，在地方政府眼中逐渐沦为“负资产”——据日本文化厅统计，仅2023年就有237座寺庙因无力维护被列为“濒危文化遗产”。

《有熊谷守一在的地方》

郊区人口流失更让香火钱锐减。例如，三峡川地区仅500名居民，却拥有三座寺庙、一座神社和一座教堂，竞争激烈到住持不得不靠借贷维持。这种困境催生了灰色市场：寺庙被拆毁改建停车场、墓地迁移开发房地产的案例频发，甚至有寺庙因负债数千万日元被迫拍卖。

在日本，成为寺庙的管理者或宗教法人，并不像成为普通房产的所有者或民宿老板那么简单。

日本《宗教法人法》规定，宗教法人在设立、合并、变更、自行解散时，都必须将规定的文件、手续提交所辖厅申请认证，依照第12条规定制定该法人的章程，包括主要目的、名称、事务所所在地等13项内容，并经由公告之后，向主管官署（文部省大臣或知事）申请认证。

主管部门在接受认证申请之后，就以下事项决定是否给予认证：该团体是不是一个宗教团体、其章程是否符合《宗教法人法》及其他相关法律、其章程的订立和公告方法是否符合本法的相关规定。

同时，根据《宗教法人法》，宗教活动收入免税，固定资产税减免，持有十年以上的资产转让收益亦无需缴税。某税务专家测算，通过宗教法人架构运营，综合税负可比普通企业低42%。

饥饿的投资者们嗅到了商机。

2024年6月，日本媒体Japan Today报道，买卖中介收到大量来自房地产商、富裕阶层等有节税需求等人群的咨询，中国富裕阶层成为收购宗教法人的新势力。

买家的如意算盘，说崩就崩

山本接受的咨询有约30%来自中国人，他们的诉求主要是商业投资，正如日媒采访的化名王秀英的40岁中国女富豪所言：“我们更希望购买那些有历史、有文化背景的寺庙，因为这在商业上更有吸引力。”

王秀英告诉媒体，她已经通过房产中介考察了日本各地的10多家寺庙，价格从1000万日元到3亿日元不等。“我特别中意那些带有墓地的寺庙，尤其是那些建成不到10年的新墓地。因为使用超过30年的墓地法事较少，利润不高；相反，新墓地的法事频繁，因此收益更多。”

日本已进入“多死社会”，每年约150万人的死亡催生了稳定的葬礼和法事需求。据统计，日本殡葬市场规模超2万亿日元，寺庙通过法事、墓地租赁和骨灰存放持续获利。

中国投资者瞄准带墓地的新建寺庙，因其法事需求高且维护成本低。例如，雇佣派遣住持月薪20万日元，单场法事收费3万—4万日元，利润率远超普通房地产。

中国年轻人中流行的“寺泊”（寺庙住宿）也被资本嗅到商机。有投资者计划将寺庙改造成高端民宿，结合茶道、坐禅体验吸引游客。这种“信仰体验经济”看似浪漫，实则是将宗教空间异化为消费景观。

深层的吸引力在于宗教法人的免税特权：布施收入免税、土地免征固定资产税，甚至转售资产可避税。更关键的是，宗教法人代表在申请日本永居或归化时，比普通企业主更具优势，这成为许多中国家庭为子女规划身份的“捷径”。

通过经营管理签证移民日本需持续经营公司并纳税，但宗教法人代表可绕过繁琐审查。日本移民律师透露，宗教法人申请归化的成功率更高，因其被视为“社会贡献者”。甚至有中介宣称：“买寺庙等于买身份”。

然而，对普通投资者来说，这条路行不通。

伊森，一位从事旅游和民宿经营的小红书博主表示，日本的经营管理签证旨在鼓励外籍人士通过合法投资和经营，促进日本经济发展。但宗教法人本质上并非“营利性组织”，其资金来源多为捐赠，不符合签证要求的商业盈利条件。

另一方面，购买寺庙的成本动辄数千万日元，且需额外支付维护费用（如修缮、运营）。警方和税务部门会特别关注宗教法人是否存在虚假活动或非法交易。一旦被发现不符合法律要求，不仅可能面临巨额罚款，签证也会被吊销。

新闻报道称，日本文化厅已将“非宗教目的买卖”定性为“逃法行为”，日本税务部门也加强了对于寺庙的审查。

宗教活动收入免税，但非宗教业务（如民宿、停车场）需正常纳税，若发现个人收入与法人财务混同，将面临重罚。涉及文化遗产的寺庙需国家审批，外国人购买可能被叫停。而且，“不熟悉日本宗教文化的外国经营者，往往难以融入社区，甚至可能被当地居民排斥”。

投资骗局、智商税、没有价值

多年前，邓肯移民日本，在关西开设了从事短租民宿和长租公寓买卖、建筑及管理的公司。在他看来，针对华人的日本寺庙买卖生意可以用四个字概括——投资骗局。

“寺庙和宗教法人，”邓肯说，“是给大手企业避税用的。我说的大手企业，是像三菱、三井、住友、丸红这种巨无霸企业集团、财团。靠买寺庙、做宗教法人取得经营管理签证是妥妥的智商税，无一例外。”

邓肯对新周刊说，日本的寺庙土地属性一般情况下“很难或不能搞住宿业”，且“正经的寺庙土地一般被日本人视为风水好的位置，单价会比同区位高，面积一般还极大”，在他看来“投资价值或者说性价比极低”。

“对于中国投资客，日本寺庙唯一有用的就是土地。”邓肯补充道，“如果他就想住在墓地边上、就看上寺庙的风水，是可以的，盖个自己的别墅。”

入行多年，邓肯认为日本不动产行业的上下游都有无限商机，“每个环节都赚钱，正常的不动产公司常规业务都忙不过来，不会有时间和精力搞这种很边缘的业务”。长期来看，在行业深耕的人基本都能赚钱，而跟风的都会赔钱。

邓肯遇到的中国客户各种各样，“手头几十万（人民币）到几十亿的都在买”。

他们的关注点“五花八门”，基本覆盖全部房产类型，“最主流的是一户建做短租、酒店做短租、整栋公寓做长租、单户塔楼炒短线、整栋公寓改酒店，停车场、码头、林地、农地、光伏和风能发电等也都很多人做”。

那么，在日本投资了不动产，会便于移民或拿永居吗？邓肯的回答是“没有直接关系”，“但是可以通过投资不动产拿经营管理签证，间接实现移民目的”。

他同时强调，这种方式只适合两类人：“一是有丰富经营管理经历和经验的职业经理人，确实能在日本开展并落实自己的经营项目；二是有钱人，至少投入600万—1000万人民币，请人代运营。”

在各种投资标的里，用他的话讲，唯有寺庙之于普通投资者“100%都是坑”，“搞这些的都不是正经人，和忽悠人去缅甸的没啥区别”。没有大财团背书就想做宗教法人，后果只会是失败和“赔死”，然后被迫“击鼓传花，害下一个接盘侠”。

据邓肯了解，目前买寺庙被骗的中国人还不多，“但傻子总比骗子多，骗一个别说3年了，够（骗子）吃5—10年”。