随着美国房价在过去二十多年持续上涨，长期未调整的自住房出售资本利得免税政策，正再次成为国会关注的焦点。多名共和党和民主党议员近期推动立法，主张大幅提高免税额度，以减轻屋主出售主要住宅时的税务负担。

据国会政策媒体 Roll Call 日前报道（标题为 Momentum Builds for Bigger Capital Gains Tax Break on Home Sales），来自德州的共和党参议员约翰·科宁（John Cornyn）已提出相关提案，建议将现行的自住房资本利得免税上限进一步提高。按照目前联邦税法规定，出售自住房时，单身纳税人可免税的资本利得上限为25万美元，夫妻联合申报为50万美元，这一标准自1997年确立以来从未随通胀或房价上涨作出调整。

科宁的提案主张，将免税额至少提高至单身50万美元、夫妻100万美元，以反映过去近三十年来房地产价格的显著变化。支持者认为，在房价涨幅较大的州，尤其是德州、加州等地，越来越多的中产家庭在出售自住房时“被动触及”资本利得税门槛，这在一定程度上限制了居民流动性，也影响了住房市场的正常周转。

Roll Call 的报道指出，这项提案并非孤立行动。随着房屋库存紧张、人口流动放缓，国会内部对调整相关税制的讨论正在加速，部分民主党议员也对提高免税上限持开放态度，认为这有助于鼓励老年屋主换房、释放更多住房供应。

不过，反对者则警告，提高资本利得免税额可能进一步有利于高房价地区和资产持有时间较长的家庭，并可能对联邦财政收入造成影响。因此，改革方案是否附带收入上限、是否引入通胀指数挂钩机制，仍是接下来谈判中的关键争议点。

分析人士指出，自住房资本利得免税问题看似技术性强，却直接触及美国中产家庭财富、住房流动性以及代际公平等核心议题。在总统选举周期临近、住房可负担性持续成为政治焦点的背景下，这项改革是否能真正落地，将成为观察国会税改方向的重要风向标。

一项税改提案，背后的选举算计与党派拉锯

在美国国会山，真正引发共识的议题并不多，而提高自住房出售时的资本利得免税额，正意外成为少数正在“积累政治动能”的提案之一。

据国会政策媒体 Roll Call 报道，德州共和党参议员约翰·科宁（John Cornyn）近日推动立法，主张大幅提高出售主要住宅时的资本利得免税上限。这项提案表面上是一次技术性税制调整，实则折射出当前美国政治中多重利益的交汇与博弈。

从政策层面看，现行免税标准确实显得“时代错位”。1997年确立的25万美元（单身）和50万美元（夫妻）上限，在当年足以覆盖大多数家庭的房屋增值；而在经历近三十年的房价上涨与通胀后，这一门槛在沿海及快速增长州已频频被突破。越来越多中产家庭在卖房时被迫缴纳资本利得税，使“改善居住条件”成为一项带有税务惩罚的选择。

但科宁选择此时出手，并非偶然。

对共和党而言，提高免税额既符合“减税”这一核心意识形态，又能直接向郊区屋主、长期持房的中老年选民示好。这一群体投票率高、政治立场相对稳定，是共和党在德州、亚利桑那等州的重要基本盘。相比争议性更大的企业减税或富人税议题，房屋资本利得免税更容易被包装为“中产减负”，政治风险相对较低。

民主党方面的态度则更为微妙。一方面，民主党长期主张对高收入和高资产人群提高税负，对扩大资本利得免税天然保持警惕；另一方面，住房负担危机已成为选民普遍关注的问题，尤其在蓝州和摇摆州，许多民主党选民同样面临卖房税负上升的现实压力。在选举年临近的背景下，完全反对这一提案，可能被解读为“对中产不敏感”。

因此，跨党派“有限合作”的空间正在出现：支持提高免税额，但附加条件——例如设置收入上限、地区差异，或将免税额与通胀挂钩，而非一次性大幅放宽。

真正的分歧，集中在“谁是主要受益者”这一核心问题上。批评者指出，提高免税上限最直接的受益者，往往是房价涨幅最大的地区和持房时间最长的家庭，这是否会进一步拉大代际与区域差距，仍存在争议。同时，在财政赤字高企的现实下，任何减税措施都不可避免地面临“钱从哪里来”的追问。

也正因为如此，这项提案短期内更可能成为一张政治筹码，而非迅速落地的法律。它既为共和党提供了选举叙事，也为民主党提供了谈判空间，在预算、住房政策和税改的更大博弈中被反复提及、修改和交易。

从更宏观的角度看，自住房资本利得免税之争，揭示了一个长期未解的问题：当经济结构和财富分布发生深刻变化，美国的税制是否仍停留在上世纪的假设之中。国会是否真的准备直面这一问题，还是仅在选举周期中将其作为政治工具，答案仍有待观察。