中国恒大揭“家底”:一周后重组或有结果

（图片来源：企业公告截图）

两年净亏超 8000 亿

根据 7 月 17 日深夜发布的公告，2021 年度中国恒大收入为 2500.1 亿元（人民币，下同），毛亏损 184.5 亿元；年内经营性亏损 1137.5 亿元，撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损 4049.5 亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损 1802.0 亿元，所得税抵免 126.8 亿元，净亏损合计 6862.2 亿元。

2022 年中国恒大收入为 2300.7 亿元，毛利 249.9 亿元；年内经营性亏损 433.9 亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损 693.7 亿元，所得税开支 130.5 亿元，净亏损合计 1258.1 亿元。

2021 和 2022 两年时间，中国恒大净亏损合计约 8120.3 亿元。

在负债方面，截至 2022 年底，中国恒大负债总额 24374.1 亿元，剔除合约负债 7210.2 亿元后为 17163.9 亿元；其中，借款 6123.9 亿元、应付贸易账款及其他应付款项约 10022.6 亿元（含应付工程材料款 5961.6 亿元）、其他负债 1017.4 亿元。现金方面，中国恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为 143.1 亿元。另外，有 364.3 亿元现金已纳入政府指定账户统一监管，计入其他应收款项。

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三份财报正式官宣恒大 ” 资不抵债 ” 的状态。据财报显示，2021 年度，中国恒大总资产约为 21071 亿元，而总负债为 25802 亿元，净资产约为 -4731 亿元；2022 年度，中国恒大总资产约为 18383 亿元，总负债约为 24374 亿元，净资产约为 -5991 亿元。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，恒大的 ” 资不抵债 “，除自身流动性陷入停滞外，也与房屋销售降温、债务房企项目去库存压力骤然增大等因素是有关的，这是一个恶性循环。

易居研究院研究总监严跃进表示，恒大本身的问题确实和恒大经营层面的不到位有关，但某种程度上也和行业的剧烈调整有关系。对于房地产行业来说，此类问题不会是个案，有很多房企在负债方面、盈利方面也有很大的问题。而且很多问题的化解，在最近 3 年内都无法有效出清。这是当前所需要警惕的内容。此类内容若不及时处置，对于投资者信心和购房者权益保护等都有较大的影响。

恒大方面对于三份年报保持缄默，但不止一家同处暴雷境遇的同业房企认为 ” 能披露出年报也算是往前走了一步 “。闽系出身、总部位于华东的某房企品牌负责人承认，对于当下来说，保交付、处置资产与点清债务是暴雷房企同等重要的。” 债务资产盘不清楚，结永远打不开，无论结果如何，要让监管看到努力。”

独立核数师 ” 无法发表意见 ”

自 2022 年 3 月 21 日开始停牌，截至目前，中国恒大仍在停牌中，距离 2023 年 9 月 20 日的最后复牌期限仅剩 2 个月时间。虽然成功补齐复牌所需的三份业绩财报，但中国恒大新更换的核数师上会栢诚会计师事务所（以下简称 ” 上会栢诚 “）并未 ” 给面子 “，2021 年报和 2022 年报均出具 ” 无法发表意见 ” 的报告。

今年 1 月 16 日，中国恒大披露更换核数师的公告，宣布与合作 14 年之久的普华永道会计师事务所 ” 分手 “，自 1 月 16 日起生效。同时，中国恒大委聘上会栢诚为公司新核数师，以填补普华永道辞任后的临时空缺，任期直至该公司下届股东周年大会结束为止。

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针对中国恒大 2022 年度财报，上会栢诚 ” 无法发表意见 ” 的理由主要基于两个方面，一个是中国恒大存在有关持续经营的多项不确定因素，另一个则是中国恒大期初余额和比较数字可能存在错误表述。

” 我们无法确定董事于编制综合财务报表时使用持续经营假设是否恰当。”

上会栢诚认为，中国恒大不仅存在高额亏损及背负高企负债，还涉及多起诉讼和仲裁案件。这些情况表明存在可能对中国恒大持续经营的能力产生重大疑虑的重大不确定因素，因此其可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿其负债。

据财报披露，截至 2022 年 12 月 31 日，中国恒大目标金额 3000 万以上未决诉讼案件数量共计 1519 件，目标金额总额累计约 3953.96 亿元。

上会栢诚称，综合财务报表虽已经就此情况作出适当披露，但其无法就中国恒大偿付到期财务责任的能力获取足够审核凭证，且有关持续经营基础的此等重大不确定性对综合财务报表的潜在累计影响重大，以致其无法发表意见。

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推进债务重组方案

随着三份业绩财报的一次性披露，中国恒大露 ” 家底 ” 的数字注定不会好看。尤其是在负债、盈利等指标上，颇有些不忍直视的意味。在关注 ” 债总额超两万亿元 ” 之外，这家大型民营房企能否继续走下去同样值得关注。

据财报披露，2021 年 9 月后，中国恒大的销售一度陷入停滞。随着保交楼项目施工逐步重启，中国恒大销售从 2022 年 4 月开始逐渐恢复。2022 年全年，中国恒大实现合约销售金额 317 亿元，合约销售面积 390.4 万平方米，全年累计销售回款 357.9 亿元。

对比来看，317 亿元的销售数据同样不好看，要知道 2021 年中国恒大提出 7500 亿元的销售目标，317 亿元尚不足 ” 零头 “。

今年 1-5 月，中国恒大实现合约销售金额 337.67 亿元，合约销售面积 492.58 万平方米；累计交付约 12.2 万套房屋，总建筑面积约 1389 万平方米；677 个已售和未交付项目已有效复工。与 2022 年全年相比，中国恒大在销售方面目前已有起色。

截至 2022 年 12 月 31 日，中国恒大拥有土地储备 2.1 亿平方米。此外，中国恒大还参与旧改项目 79 个，其中大湾区 55 个（深圳 34 个）、其他城市 24 个。

在债务重组方面，据最新披露，中国恒大即将于 7 月 24 日至 25 日举行多项重组债务持有人会议，境外债务重组或将迎来一个明确结果。

今年 3 月，中国恒大公布了境外债务重组方案：恒大将境外重组的债务分为 A 组与 C 组，前者包括恒大发行的境外票据、债券和所借贷款，后者包括恒大境外金融负债（包括担保和认沽期权）。其中，债务基于 A 组的全部应计索赔；C 组债务基于 ” 差额索偿 ”